Územný plán obce je jej najdôležitejší dokument. Definuje jej budúcnosť a kvalitu života jej občanov. A je to v skutočnosti jediný účinný nástroj na riadenie výstavby v obci. Preto som si so záujmom prečítal návrh jeho Zmien a Doplnkov č.7, ktorý bol do 7.6.2022 vo verejnom prerokovaní a ponúkam vám jeho zhrnutie.
Rád by som na úvod podotkol, že predložený materiál predstavuje ďaleko to najlepšie, čo sa v našej obci v oblasti územného plánovania stalo. Nielenže napráva mnohé chyby z minulosti, ale dokonca načrtol aj koncepčné riešenia tých najväčších problémov.
Stalo sa tak bezpochyby hlavne vďaka (doteraz v našej obci nepoznanej) kvalite jeho nových autorov. Pozrime sa teda na to, čo nám tento návrh zmien a doplnkov územného plánu prináša.
Medzi jeho hlavné pozitívne prínosy patrí
- Pokus o regulovanie tempa výstavby, aby bol zosúladený rast počtu obyvateľov s dostupnou občianskou vybavenosťou, najmä však s kapacitou základných a materských škôl, a to rozdelením jednotlivých lokalít výstavby do dvoch etáp – 1. etapy do roku 2032 a 2. etapy od roku 2033
- Definícia plôch určených pre budúce verejnoprospešné stavby (napr. nové školy a škôlky)
- Doplnenie a zmysluplné trasovanie nových cyklotrás
- Definícia technického štandardu pre cestné komunikácie, v ktorom je napísané napr. aj to, že okrem cesty (a prípadne cyklotrasy) musí ostať voľná šírka 4m pre chodník a stromovú alej, ktorá musí byť aspoň na jednej strane cesty
- Spracovanie úplne novej kapitoly opatrení proti dopadom klimatickej zmeny – opatrení pre zadržiavanie vody a pre znižovanie teploty okolitého prostredia. Tie obsahujú napr. povinnosť zadržiavať dažďovú vodu, vysádzať stromy pre tienenie spevnených plôch, vegetačné strechy, zákaz tmavej strešnej krytiny a podobne.
- Obmedzenie funkcie bývania v lokalitách, ktoré na to nie sú určené. Napr. pre objekty v územnom bloku CH (individuálna rekreácia – chatová a záhradková osada) sa stanovuje limit max.80m2 celkovej podlažnej plochy objektu a funkcia individuálnej rekreácie (ktorá sa často zneužívala pre bývanie) sa vo väčšine regulatívov zakázala úplne.
- Vznik plochy pre obecný lesopark a definícia plôch pre verejnú a ochrannú zeleň. Tu je len škoda, že týchto plôch nie je viac a že podiel povinnej verejnej zelene v obytných blokoch je len 2%. Rovnako nepochopiteľné je aj to, že plochy líniovej zelene nie sú obsiahnuté aj v plochách 1.etapy – inými slovami, najbližších 10 rokov žiadna líniová zeleň nevznikne, hoc stavať sa bude.
Pre všetky nezastavané bloky určené na bývanie, ako aj pre oblasť ARB (agroturistika a rekreácia) za hrádzou sa stanovuje potreba prípravy územného plánu zóny, ktorý bude definovať konkrétnu podobu danej lokality. Ak sa začne s procesom prípravy územného plánu zóny, je možné v tejto oblasti zároveň vyhlásiť stavebnú uzáveru.
Väčšina nových lokalít na okraji obce bola zaradená do druhej etapy (od r.2033). Bola tam správne zaradená aj veľká ARB zóna za hrádzou, takže sa tam tak skoro stavať nebude. Našťastie.
Väčšina nových lokalít bude teda do roku 2032 zastavená. To sa rovná takmer celoplošnej stavebnej uzávere na 10 rokov, počas ktorých bude musieť vzniknúť úplne nový územný plán obce.
Lokality určené na bývanie z prvej etapy to však tiež nebudú mať jednoduché. Budú podliehať podmienke územného plánu zóny a okrem toho začne developerov týchto lokalít (odrazu) veľmi zaujímať kapacita materských škôl a základnej školy.
Poslanci totižto podľa pravidiel definovaných v územnom pláne a podľa kapacít materských a základných škôl schvália pre daný rok obmedzené množstvo novej podlahovej plochy určenej pre bývanie. Následne sa pre daný rok schváli len toľko stavebných povolení, aby nebolo prekročené vypočítané maximálne množstvo novej podlahovej plochy pre daný rok. Keďže sa stavebné povolenia budú schvaľovať v poradí v akom boli podané, bude potrebné transparentné riešenie pre dodržiavanie tohto poradia.
Priznajme si však, že po riešení živelnej výstavby bez občianskej vybavenosti voláme už dávno. Aj definícia plôch určených pre verejnoprospešné stavby je veľmi potrebný krok, bez ktorého nie je možné skutočné územné plánovanie v obci. Je to o to sympatickejšie, že priamo v dokumente sa odvážne hovorí aj o tom, že tieto plochy bude môcť obec v prípade potreby aj vyvlastniť. Pokiaľ to bude za spravodlivých podmienok, bude to určite krok správnym smerom.
Takže aby sme odpovedali na otázku – celoplošná stavebná uzávera nebude. Ale budeme mať účinné nástroje na reguláciu výstavby a zosúladenie jej tempa s rozvojom občianskej vybavenosti.
Ing. Martin Mosný
